Vastgoedbeheer overzicht maart 2023
Een overzicht van de belangrijkste actuele en aankomende maatregelen die in 2023 van belang zijn voor de vastgoedeigenaar en vastgoedbeheerder.
Vrijesectorwoning vs sociale huurwoning 2023
De huurliberalisatiegrens bepaalt of een huurwoning een vrijesectorwoning is. Voor 2023 heeft de overheid de huurliberalisatiegrens vastgesteld op € 808,06. De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld door het ministerie van binnenlandse zaken.
Een huurwoning is een vrijesectorwoning wanneer de kale huur hoger is dan € 808,06 per maand, dat is de huurliberalisatiegrens. Tot en met € 808,06 kale huur per maand is een woning een sociale huurwoning.
Meer informatie op overheid.nl: vrije sector vs sociale huurwoning
Vrijesectorwoning 2023
Vanaf 1 januari 2023 is een woning met minstens 149 punten een vrijesectorwoning. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) vinden we bij 149 punten namelijk het bedrag 809,83 EUR. En de punten volgend, is dit het eerste bedrag dat boven de huurliberalisatiegrens van 808,06 EUR ligt. Dus een woning moet minstens 149 punten hebben om in de vrije sector te vallen.
Het woningwaarderingsstelsel wordt jaarlijks (omstreeks mei 2023) vastgesteld door de minister van volkshuisvesting cq. het ministerie van binnenlandse zaken.
Meer informatie op overheid.nl - publicaties: woningwaarderingsstelsel (WWS) tabel 2022
Opmerkingen:
Met ingang van 1 mei 2022 geldt een zogenoemde WOZ cap. Deze maatregel houdt in dat zodra het totaal aantal punten 142 of meer bedraagt, de punten op basis van de WOZ waarde nog maar voor maximaal 33% van dat totaal meetellen.
Bereken zelf de WWS punten voor een woning: huurprijscheck en puntentelling
Huurverhoging 2023 sociale huurwoning
De huur van een sociale huurwoning mag met ingang van 1 juli 2023 worden verhoogd met maximaal 3,1%.
Meer informatie op rijksoverheid.nl: regels voor een huurverhoging
Opmerkingen
Voor hogere inkomens mag de huur sterker stijgen: maximaal 50 EUR voor hogere inkomens, 100 EUR voor hoge inkomens (klik onderstaande link voor meer details).
Een - extra - huurverhoging mag worden doorgevoerd na woningverbeteringen.
Huurverhoging 2023 vrije sector
De huur van een vrijesectorwoning mag met ingang van 1 januari 2023 met maximaal 4,1% worden verhoogd.
Meer informatie op rijksoveheid.nl: maximale huurverhoging in 2023
Opmerkingen
Nog geen huurverhoging doorgevoerd? De verhoging mag ook worden doorgevoerd na 1 januari, mits de voorgaande verhoging minstens een jaar geleden is.
Ook als met het huurcontract een afspraak is gemaakt die tot een hoger percentage leidt, zoals een verhoging op basis van de inflatie (cpi), mag de verhoging niet hoger zijn dan 4,1%.
Wet betaalbare huur 2024
Als onderdeel van de nieuwe wet betaalbare huur wil de minister van volkshuisvesting Hugo de Jonge de grens voor een vrijesectorwoning met ingang van 1 januari 2024 verhogen van 149 naar 187 punten.
Meer informatie op rijksoverheid.nl: wet betaalbare huur
Huur maximaal 1.123 EUR
Als de plannen voor het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) doorgaan wordt de kale maandhuur voor een woning tot 187 punten maximaal 1.123 EUR. Dat wil zeggen, ongeveer 1.123 EUR want de WWS tabel 2023 met punten en huurprijsgrenzen moet nog worden vastgesteld (omstreeks mei 2023).
Meer informatie op overheid.nl - publicaties: WWS tabel 2022
Huur 90% woningen beperkt
Met de plannen wil de minister de zogenoemde middenhuurwoningen ook van een maximale huurprijs voorzien. Zo'n 90% van alle huurwoningen in Nederland krijgt dan een maximum huurprijs.
Alleen voor nieuwe contracten, tenzij…
Als uitgangspunt gaan de nieuwe regels gelden voor nieuwe huurcontracten. Lopende contracten blijven ongemoeid met één uitzondering: indien de woning nu wordt verhuurd als vrijesectorwoning maar op grond van de puntentelling van dat moment kwalificeert als een sociale huurwoning, dan kan de huurder verzoeken om verlaging van de huur. Overigens kan een huurder zo’n correctie pas aanvragen één jaar na inwerking treden van de wet, en de verlaging geldt dan niet met terugwerkende kracht.
Huurverhoging
Die maximum huurprijs mag vervolgens jaarlijks worden verhoogd met maximaal de gemiddelde cao-loonstijging voor sociale huurwoningen, en voor middenhuurwoningen een half procent boven de cao-loonstijging (de huurverhoging was tot voor kort gekoppeld aan de inflatie)
Meer informatie op volkshuisvesting.nl: plannen middenhuur 2024
Opmerkingen
De plannen van de minister moeten in 2023 nog worden goedgekeurd door de 2de en de 1ste kamer.
Onderdeel van de plannen is dat de gemeenten forse boetes van 20 - 80.000 EUR mogen uitdelen indien een huurprijs te hoog blijkt.
WWS punten 2024
Betere isolatie, meer punten
In de middenhuurplannen gaat het aantal WWS punten (woningwaarderingsstelsel) vanaf energielabel A omhoog. Zo krijgt een eengezinswoning met energielabel A++++ maar liefst 62 punten toegekend. Terwijl er vanaf energielabel E - en lager - punten in mindering worden gebracht. Dit moet de verhuurder aansporen om stappen te nemen in het verder verbeteren van de isolatie van de huurwoning.
Meer informatie op volkshuisvesting.nl: plannen middenhuur 2024 (zie 'zwaardere weging energielabels')
De punten voor 2023 per energielabel vind je op rijksoverheid.nl: WWS punten per energielabel
Grote buitenruimte, meer punten
Ook voor buitenruimten krijgt een woning in de plannen meer punten. Een balkon van 20 m2 bijvoorbeeld krijgt straks 9 punten, dat waren er 2.
Meer subsidie
Om de verhuurder verder te motiveren wordt vanaf 1 april 2023 een bestaande subsidieregeling versoepelt. De hoogte van de huur is dan niet langer relevant, en er wordt al subsidie verstrekt indien 1 maatregel wordt gerealiseerd.
Meer informatie op rvo.nl: subsidiebedrag per maatregel:
Meer informatie op volkshuisvesting.nl: nationaal isolatieprogramma
Box-3 regels 2023
Rendement 6,17%
Met ingang van 1 januari 2023 gelden er voor particuliere vastgoedeigenaren nieuwe belastingregels. De belastingdienst gaat er nu namelijk vanuit dat een woning (of ander vastgoedobject) in 2023 een rendement van 6,17% oplevert. Over dit rendement wordt vervolgens 32% belasting betaald.
Een voorbeeld: indien de WOZ-waarde van een woning 400.000 EUR bedraagt, gaat de belastingdienst er vanuit dat de eigenaar 400.000 x 6,17% = 24.680 EUR aan inkomsten ontvangt. En over deze veronderstelde inkomsten betaalt de eigenaar 32% belasting.
Te betalen: 7.898 EUR.
Voor de berekening van het rendement zijn de werkelijke inkomsten niet van belang. Dus wanneer de eigenaar de woning in het voorbeeld 1.800 EUR kale huur ontvangt, heeft hij pech. Hij betaalt dan belasting over inkomsten die hij niet heeft gehad.
Meer informatie is te vinden op de website van de belastingdienst: box 3 inkomen op voorlopige aanslag 2023
Renteaftrek 2,57%
Heeft de eigenaar een hypotheek? Dan veronderstelt de belastingdienst voor 2023 dat die lening 2,57% rente kost. Het veronderstelde rentebedrag dat daaruit voortvloeit mag de eigenaar eerst aftrekken van het rendement.
Een voorbeeld: indien - het openstaande bedrag van - de hypotheek 200.000 EUR bedraagt, dan is de veronderstelde te betalen rente 200.000 x 2,57% = 5.140 EUR. Uitgaand van voorgaand voorbeeld is het berekende rendement nu 24.680 - 5.140 = 19.540 EUR. En over dit verondersteld rendement betaalt de eigenaar 32% belasting.
Te betalen: 6.253 EUR
Voor de berekening van de renteaftrek is het werkelijk rentepercentage dat de eigenaar betaalt voor de hypotheek niet van belang. Dus wanneer de eigenaar in werkelijkheid 5% rente betaalt, heeft hij pech.
Leegwaardratio
De rekenvoorbeelden hiervoor zullen in werkelijkheid iets gunstiger uitpakken. Vaak mag de eigenaar namelijk een korting op de WOZ-waarde toepassen, de leegwaarderatio.
Bijvoorbeeld, is de kale huur voor de woning in het eerder genoemde voorbeeld 1.000 EUR per maand? Dan mag de eigenaar, voor de berekening van het rendement, een lagere waarde voor de woning hanteren, namelijk 90% van de WOZ-waarde: 90% van 400.000 = 360.000 EUR.
Meer informatie vind je op rijksoverheid.nl: tabel met leegwaarderatio's
Flink meer belasting
Vóór 2023 mochten de WOZ-waarde en hypothecaire lening eerst van elkaar worden afgetrokken, alvorens de te heffen belasting werd berekend. Door de nieuwe regels zal flink meer belasting moeten worden betaald. Voor een eigenaar kan het werkelijk resultaat hierdoor heel klein, of zelfs negatief, worden.
Bereken zelf de box3 belasting voor 2023 met een kopie van deze spreadsheet: berekening box-3 woning voor 2023
Hoeveel meer belasting moet er betaald? Luc van Dijk rekende het uit: voorbeeld effect wijzigingen box-3
Verhoging te betalen belastingen met nieuwe box-3 berekening (B), en de consequenties indien de middenhuur plannen doorgaan in 2024 (C).
Overdrachtbelasting 2023: 10,4%
Met ingang van 1 januari 2023 betaalt een belegger 10,4% overdrachtsbelasting bij de aankoop van vastgoed (in 2022 was dit 8%).
Meer informatie op rijksoverheid.nl: overdrachtbelasting
Box-3 regels 2024, en daarna
Het werken met veronderstelde rendementen (in 2023 6,17%) en rentebetalingen (in 2023 2,57%) zal nog wel even blijven. De inzet van staatssecretaris van Financiën Van Rij was om per 2026 belasting te heffen over het werkelijk behaalde rendement. Echter, de staatssecretaris heeft inmiddels te kennen gegeven dat dit heel moeilijk wordt.
Wel wordt het percentage van de te heffen belasting komende jaren verder verhoogd van 32% in 2023, via 33% in 2024 naar 34% in 2025
Meer informatie op rijksoverheid.nl: plannen aanpassingen box-3
Wet goed verhuurderschap
Met ingang van 1 januari 2024 beoogt de overheid de Wet Goed Verhuurderschap te laten ingaan. Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden
Huisvestingsvergunning
Vooruitlopend op de wet goed verhuurderschap introduceerden veel gemeenten afgelopen jaren aanvullende regels voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Voorbeelden zijn de zelfbewoningsplicht voor koophuizen maar ook het maximaal inkomen van een nieuwe huurder. Met deze regels probeert men te voorkomen dat woningen worden verkocht aan beleggers en verhuurd aan huurders met een relatief hoog inkomen.
Verhuurdersvergunning
Met de komst van de wet goed verhuurderschap krijgen gemeenten onder meer de mogelijkhed een verhuurdersvergunning te introduceren. Een gemeente kan dan gebieden aanwijzen waar een verhuurder zonder vergunning niet mag verhuren.
Verplichting werkwijze
Ook biedt de wet goed verhuurderschap gemeenten de mogelijkheid verhuurders een werkwijze op te leggen. Verhuurders moeten dan werken conform regels die landelijk worden opgesteld.
Boetes van 20.000 tot 90.000 EUR
Het niet naleven van de regels kan een verhuurder duur komen te staan. Een bestuurlijke boete kan oplopen tot 20.000 EUR, en bij herhaling zelfs tot 90.000 EUR. De wet beoogt zelfs om gemeenten in staat te stellen het beheer van een woning over te nemen.
Meer informatie op volkshuisvesting.nl: wetsvoorstel goed verhuurderschap
Meer informatie op tweedekamer.nl: procedure wet goed verhuurderschap