Vastgoedbeheer overzicht juni 2023

Geschreven door Job Breur

Een overzicht van de belangrijkste actuele en aankomende maatregelen die van belang zijn voor de vastgoedeigenaar en vastgoedbeheerder.

——-

Dit overzicht beoogt niet alle details te presenteren maar een startpunt te zijn. Met behulp van Google is het vervolgens eenvoudig om aanvullende aandachtspunten vinden. En voor lastige gevallen en meer zekerheid geldt natuurlijk: raadpleeg een deskundige.

Opmerkingen suggesties, vragen? Stuur me gerust een e-mail.
Job Breur, jobbreur@casadesk.com

Wet goed verhuurderschap

Op 1 juli 2023 treedt de Wet Goed Verhuurderschap in werking. Met deze nieuwe wet wil de wetgever ongewenst verhuurgedrag tegengaan.

De wet introduceert regels die gelden voor iedere verhuurder of verhuurbemiddelaar van woon- en verblijfruimtes. Ook geeft deze wet gemeenten meer mogelijkheden om door middel van een verhuurvergunning aanvullende eisen te stellen.

De regels

Om te voldoen aan de nieuwe regels doe je als verhuurder of verhuurbemiddelaar het volgende:

Eenmalig en algemeen

  • Leg schriftelijk het beleid vast om woondiscriminatie tegen te gaan, deel de bijbehorende werkwijze aantoonbaar met de medewerkers en maak de werkwijze openbaar. De werkwijze beschrijft in ieder geval een heldere en transparante selectieprocedure met objectieve selectiecriteria (denk aan: volgorde van aanmelding of inschrijfduur).

  • Eis maximaal 2 maanden kale huur als waarborgsom, niet meer

    • verreken de waarborgsom alleen met openstaande huurschuld, onbetaalde servicekosten of door de huurder veroorzaakte schade aan de woning

    • betaal de waarborgsom binnen 14 dagen terug indien er niets te verrekenen valt, of binnen 30 dagen met een schriftelijke opgave van de verrekende bedragen

  • Leg de huurovereenkomst altijd schriftelijk vast

  • Breng geen bemiddelingskosten in rekening bij een huurder

  • Onthoud je van iedere vorm van intimidatie (denk aan: dreigen met opzeggen huur of huisvredebreuk)

Bij ieder verhuurtraject

  • Informeer iedere huurder schriftelijk over

    • rechten en plichten van de huurder ten aanzien van de woning

    • afspraken met betrekking tot de waarborgsom

    • regels rondom de servicekosten

    • contactgegevens van de beheerder

    • contactgegevens van het plaatselijke meldpunt ongewenst verhuurdersgedrag

  • Stuur de motivatie voor de keuze van de geselecteerde huurder aan alle afgewezen kandidaat-huurders

De regels gelden voor nieuwe contracten terwijl voor de informatieplicht voor lopende contracten een overgangstermijn geldt van 1 jaar.

Aanvullende regels

In verband met de schriftelijke informatieplicht specificeerde het ministerie aanvullende regels voor de informatie die aan de huurder moet worden verstrekt. Deze aanvullende regels zijn op moment van dit schrijven ter consultatie beschikbaar maar gaan ook per 1 juli 2023 in.

Meer informatie: aanvullende regels wet goed verhuurderschap

Verhuurdersvergunning

De nieuwe wet biedt gemeenten de mogelijkheid een verhuurdersvergunning te introduceren. Zonder zo’n vergunning mag de verhuurder de woning niet verhuren.

Aan het verstrekken van een verhuurdersvergunning kan de gemeente eisen stellen. Die eisen kunnen gaan om:

  • de maximale huurprijs (conform het woningwaarderingsstelsel zodra wet betaalbare huur doorgaat)

  • het onderhoudsplan alsmede eisen dat onderhoud wordt uitgevoerd

  • de wijze waarop de verhuurder moet aantonen dat die zich aan de regels van goed verhuurderschap houdt

Is een verhuurdersvergunningplicht eenmaal geïntroduceerd, dan is die direct nodig voor nieuwe huurcontracten. Voor lopende huurcontracten geldt een overgangstermijn van minimaal 6 maanden.

Huisvestingsvergunning

Vooruitlopend op de wet goed verhuurderschap introduceerden veel gemeenten afgelopen jaren al aanvullende regels voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Voorbeelden zijn de zelfbewoningsplicht voor koophuizen maar ook het maximaal inkomen van een nieuwe huurder.
Met deze regels proberen gemeenten te voorkomen dat woningen worden verkocht aan beleggers en verhuurd aan huurders met een relatief hoog inkomen. De nieuwe wet goed verhuurderschap geeft gemeenten aanvullende instrumenten om te sturen in de lokale woningmarkt.

Boetes tot 22.500 EUR of zelfs 90.000 EUR

Het niet naleven van de regels kan een verhuurder en verhuurbemiddelaar duur komen te staan. Een bestuurlijke boete kan oplopen tot 22.500 EUR, voor de eerste overtreding en bij herhaling zelfs tot 90.000 EUR. De wet stelt gemeenten zelfs in staat het beheer van een woning over te nemen.

Meer informatie op volkshuisvestingnederland.nl: eerste kamer stemt in met wet goed verhuurderschap

Meer informatie in het staatsblad: wet goed verhuurderschap

Over een nadere afbakening van de servicekosten wordt nog nagedacht: motie Grinwis en Beckerman

Wet vaste huurcontracten

Op 16 mei 2023 heeft de tweede kamer ingestemd met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten op basis van de huurtermijn. De overige vormen van tijdelijke verhuur blijven wel bestaan (short stay, diplomatenclausule, doelgroep leegstandswet).

Uitzonderingen

Hoewel de wet tijdelijke huurcontracten - op basis van de huurtermijn - afschaft, introduceert de nieuwe wet ook nieuwe uitzonderingen waarvoor een huurcontract toch binnen 2 jaren mag worden ontbonden. Deze nieuwe uitzonderingen zijn:

  • Bepaalde categorieën huurders waaronder personen die verhuizen in verband met tijdelijk werk of studie. Deze categorieën worden later vastgesteld (door middel van een maatregel van bestuur) maar wellicht gaat deze uitzondering dus voor expats gelden.

  • Dringend eigen gebruik, inclusief bloedverwanten.

  • De verhuurder gaat samenwonen en verhuurt zijn woning met de bedoeling die woning te verkopen (of zelf weer te gaan bewonen).

Ingangsdatum

De verwachting is dat de meerderheid van de eerste kamer ook zal instemmen met de nieuwe wet. De wet zal dan vermoedelijk per 1 januari 2024 in werking treden.

Meer informatie op nos.nl: vast huurcontract weer de norm

Opmerkingen

  • Minimale huurtermijn: een huurcontract voor onbepaalde tijd mag een minimale huurtermijn bevatten. Daarbij is de wetgever over hoe lang die minimale termijn mag zijn. Een minimale termijn van 12 maanden zal geen probleem zijn maar een veel gelezen advies is om niet verder te gaan dan 2 á 3 jaren.
    Meer informatie, zoek op: ‘minimale huurtermijn‘

Vrijesectorwoning vs sociale huurwoning

De huurliberalisatiegrens bepaalt of een huurwoning een vrijesectorwoning is. Voor 2023 heeft de overheid de huurliberalisatiegrens vastgesteld op € 808,06. De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld door het ministerie van binnenlandse zaken.

Een huurwoning is een vrijesectorwoning wanneer de kale huur hoger is dan € 808,06 per maand, dat is de huurliberalisatiegrens. Tot en met € 808,06 kale huur per maand is een woning een sociale huurwoning.

Meer informatie op overheid.nl: vrije sector vs sociale huurwoning

Vrijesectorwoning

Vanaf 1 juli 2023 is een woning met minstens 136 punten een vrijesectorwoning (tot 1 juli 2023 zijn 149 punten nodig). In het woningwaarderingsstelsel (WWS) vinden we bij 136 punten namelijk het bedrag 809,18 EUR. En de punten volgend, is dit het eerste bedrag dat boven de huurliberalisatiegrens van 808,06 EUR ligt. Dus een huurwoning met tenminste 136 punten is een vrijesectorwoning.

Het woningwaarderingsstelsel wordt jaarlijks vastgesteld door de minister van volkshuisvesting cq. het ministerie van binnenlandse zaken.

Meer informatie op overheid.nl - publicaties: woningwaarderingsstelsel (WWS) tabel 2022

Meer informatie op volkshuisvestingnederland.nl: circulaire huurprijsbeleid 1 januari 2023 t/m 30 juni 2024

Opmerkingen:

  • Met ingang van 1 mei 2022 geldt een zogenoemde WOZ cap. Deze maatregel houdt in dat zodra het totaal aantal punten 142 of meer bedraagt, de punten op basis van de WOZ waarde nog maar voor maximaal 33% van dat totaal meetellen.

  • Bereken zelf de WWS punten voor een woning: huurprijscheck en puntentelling

Maximale huurverhoging

Er gelden verschillende verhogingspercentages voor sociale en vrijesectorwoningen. Ook voor kantoren gelden andere percentages.

Huurverhoging sociale huurwoning

De kale huursom van een sociale huurwoning mag met ingang van 1 juli 2023 worden verhoogd met maximaal 3,1%.

Let op de, huurverhoging moet 2 maanden tevoren (dus voor 1 mei) per brief worden aangekondigd. De aankondiging te laat gedaan? Dan mag de huur per 1 september 2024 alsnog worden verhoogd. En dan mag het in 2024 weer per 1 juli, mits dan wel op tijd aangekondigd.

Opmerkingen

  • Voor hogere inkomens mag de huur sterker stijgen: maximaal 50 EUR voor hogere inkomens, 100 EUR voor hoge inkomens (klik onderstaande link voor meer details).

  • Een - extra - huurverhoging mag worden doorgevoerd na woningverbeteringen.

Meer informatie op rijksoverheid.nl: regels voor een huurverhoging

Huurverhoging vrijesectorwoning

De huur van een vrijesectorwoning mag vanaf 1 januari 2023 met maximaal 4,1% worden verhoogd (was 3,3% in 2022). De huurverhoging hoeft niet te worden aangekondigd maar dat mag natuurlijk wel.

Opmerkingen

  • Nog geen huurverhoging doorgevoerd? De verhoging mag alsnog worden doorgevoerd, zelfs met terugwerkende kracht vanaf de in het huurcontract overeengekomen datum.

  • Ook als met het huurcontract een afspraak is gemaakt die tot een hoger percentage leidt, zoals een verhoging op basis van de inflatie (cpi), mag de verhoging niet hoger zijn dan 4,1%.

Meer informatie op rijksoveheid.nl: maximale huurverhoging in 2023

Schuldhulpverlening

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden. Dit besluit verplicht de verhuurder van woonruimte een betalingsachterstand te melden bij de schuldhulpverlening van de gemeente. Voorafgaand aan de melding bij de gemeente, dient de verhuurder eerst een aantal andere stappen te nemen. Neemt de verhuurder de stappen niet dan kan een rechter een eventueel verzoek voor ontbinding van het huurcontract en ontruiming afwijzen.

Is er sprake van een huurachterstand, neem dan de volgende stappen:

  • Zoek contact (telefoon, bezoek) en wijs de huurder op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen (betaal op tijd, betalingsregeling om achterstand in te lopen). Wij de huurder ook op de schuldhulpverlening van de gemeente.

  • Stuur de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering over de betalingsachterstand. Neem in de brief de volgende de volgende tekst op:

    • Wij willen voorkomen dat u door een betalingsachterstand in de problemen komt. Daarom werken we samen met de gemeente en maatschappelijke hulpverlening. Een hulpverlener of de gemeente kan contact met u zoeken. Heeft u er bezwaar tegen dat wij uw gegevens delen? Laat het ons weten.
      Bron:       volkshuisvestingnederland.nl

Zodra voorgaande stappen zijn doorlopen en de huurder geen bezwaar heeft geuit, is de verhuurder verplicht om de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. Vraag de gemeente op welke wijze een huurachterstand voor de vroegsignalering van schulden kan worden gemeld.

Meer informatie over de werkwijze rondom schuldhulpverlening: volkshuisvestingnederland.nl

Subsidie

Om de verhuurder verder te motiveren wordt vanaf 1 april 2023 een bestaande subsidieregeling versoepelt. Het gaat om de subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Deze subsidieregeling wordt uitgevoerd door de rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) en is beschikbaar voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers.

Vanaf 1 april 2023 zijn de voorwaarden versoepeld. Zo is de hoogte van de huur niet langer relevant en wordt er al subsidie verstrekt indien 1 maatregel wordt gerealiseerd. De subsidie is voor energiebepalende maatregelen, energieadvies én onderhoudsmaatregelen, mits er ook een energiebepalende maatregel wordt uitgevoerd

Meer informatie op rvo.nl: subsidiebedrag per maatregel

Meer informatie op volkshuisvesting.nl: nationaal isolatieprogramma

Box-3

Rendement 6,17%

Met ingang van 1 januari 2023 gelden er voor particuliere vastgoedeigenaren nieuwe belastingregels. De belastingdienst gaat er nu namelijk vanuit dat een woning (of ander vastgoedobject) in 2023 een rendement van 6,17% oplevert. Over dit rendement wordt vervolgens 32% belasting betaald.

Een voorbeeld: indien de WOZ-waarde van een woning 400.000 EUR bedraagt, gaat de belastingdienst er vanuit dat de eigenaar 400.000 x 6,17% = 24.680 EUR aan inkomsten ontvangt. En over deze veronderstelde inkomsten betaalt de eigenaar 32% belasting.
Te betalen: 7.898 EUR.

Voor de berekening van het rendement zijn de werkelijke inkomsten niet van belang. Dus wanneer de eigenaar de woning in het voorbeeld 1.800 EUR kale huur ontvangt, heeft hij pech. Hij betaalt dan belasting over inkomsten die hij niet heeft gehad.

Meer informatie is te vinden op de website van de belastingdienst: box 3 inkomen op voorlopige aanslag 2023

Renteaftrek 2,57%

Heeft de eigenaar een hypotheek? Dan veronderstelt de belastingdienst voor 2023 dat die lening 2,57% rente kost. Het veronderstelde rentebedrag dat daaruit voortvloeit mag de eigenaar eerst aftrekken van het rendement.

Een voorbeeld: indien - het openstaande bedrag van - de hypotheek 200.000 EUR bedraagt, dan is de veronderstelde te betalen rente 200.000 x 2,57% = 5.140 EUR. Uitgaand van voorgaand voorbeeld is het berekende rendement nu 24.680 - 5.140 = 19.540 EUR. En over dit verondersteld rendement betaalt de eigenaar 32% belasting.
Te betalen: 6.253 EUR

Voor de berekening van de renteaftrek is het werkelijk rentepercentage dat de eigenaar betaalt voor de hypotheek niet van belang. Dus wanneer de eigenaar in werkelijkheid 5% rente betaalt, heeft hij pech.

Leegwaardratio

De rekenvoorbeelden hiervoor zullen in werkelijkheid iets gunstiger uitpakken. Vaak mag de eigenaar namelijk een korting op de WOZ-waarde toepassen, de leegwaarderatio. Het is echter wel zo met ingang van 1 januari 2023 een veel kleinere korting mag worden toegepast dan in 2022.

Bijvoorbeeld, is de kale huur voor de woning in het eerder genoemde voorbeeld 1.000 EUR per maand? Dan mag de eigenaar, voor de berekening van het rendement, een lagere waarde voor de woning hanteren, namelijk 90% van de WOZ-waarde: 90% van 400.000 = 360.000 EUR.

Meer informatie vind je op rijksoverheid.nl: tabel met leegwaarderatio's

Flink meer belasting

Vóór 2023 mochten de WOZ-waarde en hypothecaire lening eerst van elkaar worden afgetrokken, alvorens de te heffen belasting werd berekend. Door de nieuwe regels zal flink meer belasting moeten worden betaald. Voor een eigenaar kan het werkelijk resultaat hierdoor heel klein, of zelfs negatief, worden.

Voorbeeld

Verhoging te betalen belastingen met nieuwe box-3 berekening (B), en de consequenties indien de middenhuur plannen doorgaan in 2024 (C).

Verhoging te betalen belastingen met nieuwe box-3 berekening (B), en de consequenties indien de middenhuur plannen doorgaan in 2024 (C).

Box-3 regels 2024, en daarna

Het werken met veronderstelde rendementen (in 2023 6,17%) en rentebetalingen (in 2023 2,57%) zal nog wel even blijven. De inzet van staatssecretaris van Financiën Van Rij was om per 2026 belasting te heffen over het werkelijk behaalde rendement. Echter, de staatssecretaris heeft inmiddels te kennen gegeven dat het vermoedelijk pas in 2027 kan worden ingevoerd.

Wel wordt het percentage van de te heffen belasting komende jaren verder verhoogd van 32% in 2023, via 33% in 2024 naar 34% in 2025

Meer informatie op rijksoverheid.nl: plannen aanpassingen box-3

Overdrachtsbelasting: 10,4%

Met ingang van 1 januari 2023 betaalt een belegger 10,4% overdrachtsbelasting bij de aankoop van vastgoed (in 2022 was dit 8%),. Voor de eigen woning blijft de overdrachtsbelasting 2% terwijl een starter tot zijn 35ste jaar geen overdrachtsbelasting betaalt.

Meer informatie op belastingdienst.nl: overdrachtsbelasting

Wet betaalbare huur 2024

Als onderdeel van de nieuwe wet betaalbare huur wil de minister van volkshuisvesting Hugo de Jonge de grens voor een vrijesectorwoning met ingang van 1 januari 2024 verhogen van 149 naar 187 punten.

Meer informatie op rijksoverheid.nl: wet betaalbare huur

Huur maximaal 1.123 EUR

Als de plannen voor het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) doorgaan wordt de kale maandhuur voor een woning tot 187 punten maximaal 1.123 EUR. Dat wil zeggen, ongeveer 1.123 EUR want de WWS tabel 2023 met punten en huurprijsgrenzen moet nog worden vastgesteld (omstreeks mei 2023).

Meer informatie op overheid.nl - publicaties: WWS tabel 2022

Huur 90% woningen beperkt

Met de plannen wil de minister de zogenoemde middenhuurwoningen ook van een maximale huurprijs voorzien. Zo'n 90% van alle huurwoningen in Nederland krijgt dan een maximum huurprijs.

Alleen voor nieuwe contracten, tenzij…

Als uitgangspunt gaan de nieuwe regels gelden voor nieuwe huurcontracten. Lopende contracten blijven ongemoeid met één uitzondering: indien de woning nu wordt verhuurd als vrijesectorwoning maar op grond van de puntentelling van dat moment kwalificeert als een sociale huurwoning, dan kan de huurder verzoeken om verlaging van de huur. Overigens kan een huurder zo’n correctie pas aanvragen één jaar na inwerking treden van de wet, en de verlaging geldt dan niet met terugwerkende kracht.

Huurverhoging

Die maximum huurprijs mag vervolgens jaarlijks worden verhoogd met maximaal de gemiddelde cao-loonstijging voor sociale huurwoningen, en voor middenhuurwoningen een half procent boven de cao-loonstijging (de huurverhoging was tot voor kort gekoppeld aan de inflatie)

Meer informatie op volkshuisvesting.nl: plannen middenhuur 2024

Opmerkingen

  • De plannen van de minister moeten in 2023 nog worden goedgekeurd door de 2de en de 1ste kamer.

  • Onderdeel van de plannen is dat de gemeenten forse boetes van 20 - 80.000 EUR mogen uitdelen indien een huurprijs te hoog blijkt.

WWS punten 2024

Betere isolatie, meer punten

In de middenhuurplannen gaat het aantal WWS punten (woningwaarderingsstelsel) vanaf energielabel A omhoog. Zo krijgt een eengezinswoning met energielabel A++++ maar liefst 62 punten toegekend. Terwijl er vanaf energielabel E - en lager - punten in mindering worden gebracht. Dit moet de verhuurder aansporen om stappen te nemen in het verder verbeteren van de isolatie van de huurwoning.

Meer informatie op volkshuisvesting.nl: plannen middenhuur 2024 (zie 'zwaardere weging energielabels')

De punten voor 2023 per energielabel vind je op rijksoverheid.nl: WWS punten per energielabel

Grote buitenruimte, meer punten

Ook voor buitenruimten krijgt een woning in de plannen meer punten. Een balkon van 20 m2 bijvoorbeeld krijgt straks 9 punten, dat waren er 2.

Job Breur
Volgende

Vastgoedbeheer overzicht maart 2023