Waarde vastgoed voor de aangifte IB
Is de verhuurder persoonlijk eigenaar van het vastgoed? Dan is deze eigenaar verplicht om met betrekking tot dit vastgoed jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting in te dienen. Welke informatie heeft de eigenaar daarbij nodig? Daarover gaat dit artikel.
Overige onroerende zaken
Als het niet om de eigen of 2de woning gaat noemt de belastingdienst het ‘overige onroerende zaken’. En de wetgever heeft bepaald dat overige onroerende zaken als belegging thuishoren in box 3.
Een overige onroerende zaak kan om een verhuurde woning of winkel gaan, maar het kan ook een garage of een weiland zijn.
De 2de woning
Hoewel de 2de of vakantie woning door de belastingdienst afzonderlijk wordt benoemd hoort ook deze, net als de overige onroerende zaken, als belegging thuis in box 3.
De eigen woning
Informatie met betrekking tot de eigen woning hoort thuis in box 1 en valt buiten het bestek van dit artikel.
Te verstrekken informatie
De in de aangifte inkomstenbelastingen te verstrekken informatie zijn, met betrekking tot verhuurd vastgoed, het volgende:
waarde
jaarhuur
hypotheek
Waarde
De belastingdienst beschouwt de overige onroerende zaken van een eigenaar als belegging. De belastingdienst heeft daarom geen belangstelling voor de huuropbrengsten. De Nederlandse wetgever heeft namelijk bepaald dat er belasting wordt geheven over een fictief rendement op basis van de waarde van het vastgoed. De belastingdienst rekent dus met een fictief rendement, niet met werkelijke rendement.
Om dezelfde reden heeft de belastingdienst geen belangstelling voor de uitgaven. Denk hierbij bijvoorbeeld aan uitgaven voor beheer, reparatie, incasso, renovatie,.. etc. Dus het bonnetje van de loodgieter is wellicht van belang voor de administratie van de eigenaar zelf, deze uitgaven zijn niet aftrekbaar.
Jaarhuur
Wanneer het vastgoed een verhuurde woning betreft en de huurder huurbescherming geniet, dan mag op basis van de jaarhuur een verlaagde WOZ-waarde worden opgegeven (zie hieronder)
Hypotheek
Is het vastgoed belast met een hypothecaire lening? Dan mag deze schuld in de aangifte van de waarde worden afgetrokken.
Waarde bepalen
Is de eigenaar een natuurlijke persoon van de onroerende zaken, dan zal de eigenaar de waarde van dat vastgoed in zijn aangifte inkomstenbelasting moeten opnemen.
Hoofdregel waarde
Als hoofdregel vermeldt de eigenaar in zijn aangifte de waarde van het vastgoed in het economisch verkeer. Dat wil zeggen, de waarde op 1 januari van het jaar waarover de aangifte wordt gedaan.
Waarde woning
Betreft het vastgoed een woning? Dan neemt de eigenaar de WOZ-waarde van de woning in zijn aangifte op. En dus niet de waarde in het economisch verkeer.
Dit geldt bijvoorbeeld voor een 2de woning, voor zover die in Nederland is gelegen.
Waarde woning met huurbescherming
Betreft het vastgoed een woning, en heeft een huurder van die woning recht op huurbescherming? En let op, het antwoord op deze vraag is meestal: ja.
Dan mag de eigenaar een verminderde WOZ-waarde opgeven. De vermindering wordt bepaald door een percentage. Welk percentage dat is? Dat hangt mede af van de jaarhuur, en de tabel ‘waarde verhuurde woning’.
Bereken de op te geven waarde als volgt:
Voor de aangifte inkomstenbelasting bereken je de op te geven waarde van het vastgoed als volgt:
Jaarhuur: neem de kale huurprijs voor de 1ste maand van het jaar waarvoor de aangifte wordt gedaan, en vermenigvuldig dit bedrag met 12. Dat is de jaarhuur.
WOZ-waarde: stel vast wat de WOZ-waarde is op 1 januari in het jaar voorafgaand aan het jaar waarin aangifte wordt gedaan. Dit is de WOZ-waarde.
Overigens kun je de WOZ-waarde eenvoudig online opzoeken bij het WOZ waarde loket.Percentage: raadpleeg aan de hand van de jaarhuur de tabel ‘waarde verhuurde woning’, en vind zo het percentage aan de hand waarvan de WOZ-waarde mag worden verlaagd.
Op te geven waarde: verlaag de WOZ-waarde nu met het gevonden percentage, en vind zo het bedrag dat moet worden opgenomen in de aangifte.
Opmerkingen
Neem voor de jaarhuur altijd de kale huurprijs. Dus het bedrag exclusief voorschotten en servicekosten zoals stoffering, meubilering, tuinman,… etc.
Voorbeeld
De kale huur is € 675 per maand. De jaarhuur is dan € 675 x 12 = € 8.100.
De WOZ-waarde van de woning op 1 januari van het jaar ervoor is € 246.000. Het percentage jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde is dan: € 8.100 : € 246.000 x 100% = 3,29%.
Uit de tabel volgt dan dat de WOZ-waarde mag worden verlaagd door te vermenigvuldigen met 62%. De in de aangifte op te geven waarde van de verhuurde woning is dus 62% x € 246.000 = € 152.520.
Tabel ‘waarde verhuurde woning‘
De 1ste kolom bevat de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. De 2de kolom het op de WOZ-waarde toe te passen percentage voor het verlagen van de op te geven waarde.
| Jaarhuur / WOZ | Percentage |
|---|---|
| tot en met 1 | 45% |
| vanaf 1,1 tot en met 2 | 51% |
| vanaf 2,1 tot en met 3 | 56% |
| vanaf 3,1 tot en met 4 | 62% |
| vanaf 4,1 tot en met 5 | 67% |
| vanaf 5,1 tot en met 6 | 73% |
| vanaf 6,1 tot en met 7 | 78% |
| vanaf 7 | 85% |
* De waarden in de tabel zijn geldig voor de jaren 2022, 2021 en 2020
Bronnen
Belastingdienst: overige onroerende zaken
Belastingdienst: tabel waarde verhuurde woning
Rijksoverheid: WOZ waarde loket