Sociale huurwoning of vrije sector?
Wanneer is een woning een sociale huurwoning, met de bijbehorende regels? En wanneer is een woning een vrije sector huurwoning? In deze post de uitleg.
De gereguleerde sociale huursector
Er zijn veel regels van toepassing op een huurwoning in de sociale huursector. Zo geldt onder meer een maximale huur die door de overheid wordt bepaald. Ook bepaalt de overheid jaarlijks wat de maximale huurverhoging mag zijn, en wanneer die mag ingaan. De sociale huursector wordt dan ook wel de gereguleerde huursector genoemd.
De geliberaliseerde vrije huursector
Vergeleken met de regels voor sociale huurwoningen gelden voor woningen in de vrije sector veel minder regels. Want hoewel een huurverhoging doorvoeren beperkt is tot maximaal 1 maal per jaar geldt er in de vrije sector bijvoorbeeld geen maximale huur. Deze huursector wordt dan ook wel de geliberaliseerde huursector genoemd.
Hoe te bepalen?
Vanwege het verschil in regelgeving is het dus van belang te bepalen in welke huursector een woning valt. Immers, dat bepaalt onder meer hoeveel huur maximaal mag worden gevraagd.
Om te bepalen of een woning tot de vrije huursector behoort of niet, heb je het volgende nodig:
de aanvangshuur van het huidige huurcontract
de liberalisatiegrens voor het jaar dat het huurcontract is ingegaan
Ligt de aanvangshuur van de woning boven de liberalisatiegrens? Dan is de woning een huurwoning in de vrije sector. Zo niet, dan is de woning een sociale huurwoning.
Dus om te bepalen of een woning een vrije sector of sociale huurwoning is, zijn niet de ligging, de afmetingen en ook niet de staat van de woning van belang. Wat van belang is, is de aanvangshuur en de liberalisatiegrens van het betreffende jaar.
Rijksoverheid: sociale huurwoning of niet?
Aanvangshuur
De aanvangshuur is de kale huur die de huurder betaalt voor de eerste maand dat hij de woning huurt. Of anders, het bedrag dat in het huurcontract als kale huur staat vermeldt.
Ligt die huurprijs boven de liberalisatiegrens? Dan gaat het om een woning in de vrije sector.
Liberalisatiegrens
De liberalisatiegrens is een bedrag dat de overheid jaarlijks bepaalt. Is de kale huur voor een woning niet hoger dan de liberalisatiegrens? Dan is de woning een sociale huurwoning met bijbehorende regels.
Voor 2022 is deze liberalisatiegrens vastgesteld op 763,47 EUR per maand.
Toch sociale huurwoning?
De verhuurder bepaalt de aanvangshuur en kan een kale aanvangshuur vragen die boven de liberalisatiegrens ligt. De regels volgend is een woning daarmee vanzelf een woning in de vrije huursector.
huur toetsing door huurcommissie
Echter, na ondertekening van het huurcontract staat het de huurder vrij om de overeengekomen huur te laten toetsen door de huurcommissie. Stelt de huurcommissie daarbij vast dat, op basis van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem), de maximale huur niet boven de liberalisatiegrens uitkomt, zal de huurcommissie de huur met terugwerkende kracht naar beneden bijstellen en is de woning daarmee alsnog een sociale huurwoning met de daarbij behorende regels.
toetsingsperiode
De periode waarbinnen een huurder de huurcommissie om een toetsing van de aanvangshuur kan vragen is beperkt tot 6 maanden na aanvang van een huurcontract van onbeperkte duur, of tot 6 maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract .