Huurverhoging
Welke regels gelden er voor de huurverhoging? Mag het jaarlijks? Mag het vaker? Mag het ieder bedrag zijn? Antwoorden en meer in deze post.
Kale huur
Wanneer we spreken over een huurverhoging dan bedoelen we de verhoging van de huurprijs van de kale huur. De kale huurprijs is het bedrag zonder andere huurcomponenten zoals bijvoorbeeld servicekosten en nutsvoorzieningen.
Voor een huurverhoging gelden verschillende regels, afhankelijk of de woning behoort tot de vrije huursector of de sociale huursector.
Meer: sociale huurwoning of vrije sector?
Huurverhoging vrije sector woning
Een huurverhoging voor een woning in de vrije sector vindt plaats op basis van
afspraken in het huurcontract of
een nieuw huurcontract
Rijksoverheid: regels voor een huurverhoging
Afspraken in het huurcontract
In het huurcontract kunnen afspraken staan over een periodieke huurverhoging. Zo’n afgesproken huurverhoging is dan gebaseerd op een vast opslagpercentage, de markthuur of een indexeringsclausule.
Veel huurcontracten bevatten een indexeringsclausule. Zo’n clausule houdt in dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van een prijsindex. Doorgaans wordt daarvoor de consumentenprijsindexcijfer (CPI) gebruikt dat jaarlijks door het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) wordt gepubliceerd.
indexeringsmodule CBS
Is het percentage gebaseerd op de consumentenprijsindex van het CBS? Dan kun je huuraanpassingen berekenen met behulp van de indexeringsmodule op de website van het CBS.
voorstel niet nodig
Zijn in het huurcontract afspraken gemaakt over de periodieke huurverhoging,? Dan hoeft de verhuurder de huurverhoging niet schriftelijk aan de huurder voor te stellen. Door het ondertekenen van de huurovereenkomst zijn partijen al akkoord gegaan met een periodieke huurverhoging.
Dit is overigens anders bij een woning in de sociale huursector, daar moet een huurverhoging altijd vooraf aan de huurder worden voorgesteld. Bij een woning in de vrije huursector laat de verhuurder voorafgaand alleen aan de huurder weten met welk bedrag de huurprijs omhoog gaat, en hoe de verhoging is berekend. Er geldt daarbij geen minimale termijn waarbinnen deze informatie aan de huurder moet worden verstrekt
weigering
Weigert de huurder de verhoging te betalen? Dan kan op grond daarvan het huurcontract worden opgezegd. Gaat de huurder vervolgens niet schriftelijk akkoord met de opzegging, dan moet een rechter er aan te pas komen om het contract te beëindigen.
Huurverhoging op basis van een nieuw huurcontract
Is er in het huurcontract niets afgesproken over een huurverhoging? Dan kan de verhuurder aan de huurder een nieuw huurcontract voorleggen. De verhuurder kan met een nieuw huurcontract elke huurprijs voorstellen, er geldt geen maximum (let op: lees ook de sectie maatregel huurverhoging 2021- 2024).
niet akkoord?
Gaat de huurder niet akkoord met het voorgestelde nieuwe huurcontract? Dan kan de verhuurder het lopende huurcontract opzeggen. Echter, ook met deze opzegging hoeft de huurder niet akkoord te gaan. In dat geval is het aan de rechter om te beoordelen of de voorwaarden in het nieuwe huurcontract redelijk zijn en, zo ja, per wanneer die mogen ingaan.
neem huurverhoging in huurcontract op
Zoals duidelijk zal zijn kan voorgaande route een lastige zijn. Het is dus beter om er voor te zorgen dat ieder huurcontract heldere afspraken bevat over de wijze waarop een periodieke huurverhoging wordt toegepast.
Huurcommissie: huurverhoging in de vrije sector
Wanneer en hoe vaak?
Een huurverhoging voor een woning in de vrije huursector mag eerst 12 maanden na aanvang van het huurcontract worden doorgevoerd (tenzij anders overeengekomen). En daarna steeds 12 maanden na de laatste huurverhoging. Afgezien van deze regels mag een huurverhoging op ieder gewenst moment worden doorgevoerd, er geldt geen voorgeschreven datum. (let op! lees ook de sectie maatregel huurverhoging 2021- 2024).
Ook wanneer reeds meer dan 12 maanden zijn verlopen kan een huurprijsverhoging worden doorgevoerd. Zolang het aantal verhogingen in een periode van 24 maanden maar niet meer dan 2 zijn.
Huurverhoging sociale huurwoning
Voor een woning in de gereguleerde (sociale) huursector gelden andere regels dan voor een woning in de geliberaliseerde vrije huursector.
Voor een sociale huurwoning bepaalt de overheid jaarlijks met welk percentage de kale huur in een jaar maximaal mag stijgen. De verhuurder mag zo’n huurverhoging doorvoeren per 1 juli, en eenmaal per 12 maanden.
Voorstel huurverhoging
Een huurverhoging mag niet zonder voorstel worden doorgevoerd. Een voorstel voor de huurverhoging moet ten minste 2 maanden voorafgaand per brief bij de huurder worden bekendgemaakt. Het voorstel moet ten minste de volgende gegevens bevatten:
huidige huurprijs
percentage van de huurverhoging
nieuwe huurprijs
ingangsdatum van de nieuwe huurprijs
hoe de huurder bezwaar kan maken
termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken
Huurcommissie: modelbrief voorstel huurverhoging
Inkomensgrens
Jaarlijks bepaalt de overheid 2 percentages waarmee de huur maximaal mag worden verhoogd. Het lage percentage is voor huurders met een laag inkomen.
Het percentage dat van toepassing is wordt bepaald door de inkomensgrens. Meer informatie hierover vind je op de website van de rijksoverheid.
Wanneer en hoe vaak?
Een huurverhoging voor een woning in de gereguleerde sociale sector mag op elke datum van het jaar plaatsvinden maar pas vanaf 1 juli mag het nieuwe, door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage worden doorgevoerd. Daarom vindt een huurverhoging meestal per 1 juli plaats en wordt die huurverhoging doorgaans in april (ten mninste 2 maanden voorafgaand) aan de huurder voorgesteld.
Maatregel huurverhoging 2021 - 2024
Sociale huursector
Als tijdelijke maatregel heeft de overheid bepaalt dat de huren niet verhoogd mogen worden tot 1 juli 2022.
Rijksoverheid: maximale huurverhoging 2021
Huurverhoging vrije huursector
Als tijdelijke maatregel heeft de overheid bepaalt dat met ingang van 1 mei 2021 voor woningen in de vrije huursector een maximale huurverhoging geldt. Voor een huurprijsverhoging die ingaat in de periode vanaf 1 mei 2021 is het maximum 2,4% (inflatie plus 1%).
Zou het percentage volgens de afspraken in het huurcontract lager uitvallen? Dan geldt dat lagere percentage. Zou het percentage hoger uitvallen? Dan geldt het maximum van 2,4%.
Voor huurverhogingen die op of na 1 mei 2022 ingaan is de maximum verhoging vastgesteld op 3,3%.
Rijksoverheid: huurverhoging vrije sector 2022
Bronnen: