Kale huur, servicekosten en nutsvoorzieningen
Waarom de ene huur de andere niet is. En of we de tuinier ook mogen laten (mee)betalen door de huurder. En hoe verreken je de stookkosten met de huurder voor een deel van het jaar? Dit en meer in deze post over huurcomponenten.
De ene huur is de andere niet
Wanneer we spreken over de huur bedoelen we meestal het bedrag dat de huurder maandelijks moet overmaken. Maar niet alle huur is dezelfde. Zo kan de huur gelijk zijn aan de zogenoemde kale huurprijs. Maar in de huurovereenkomst kunnen aanvullende huurcomponenten staan zoals servicekosten en nutsvoorzieningen.
all-in
Ook is het mogelijk dat alle huurcomponenten (waaronder bijvoorbeeld gas, water licht) al in het huurbedrag zijn verwerkt. Er is dan sprake van een all-in huur.
Een all-in huur wordt overigens niet aanbevolen omdat dan verwarring kan ontstaan bij het bepalen van de kale huur in verband met een huurverhoging, of bij het bepalen van het voorschotbedrag bij een eindafrekening.
huurcomponenten
Als hoofdlijn kunnen we voor bedragen in een huurovereenkomst het volgende onderscheid maken:
Kale huur
Servicekosten
Nutsvoorzieningen
Wat is de kale huur?
De kale huurprijs is het bedrag dat de huurder betaalt voor het huren van het onderkomen. Dit bedrag is dus exclusief eventueel bijkomende kosten en voorschotten. Anders gezegd: de kale huur is het bedrag dat niet verder kan worden uitgesplitst.
Overigens is de kale huur inclusief voorzieningen die het onderkomen bruikbaar maken voor het doel waarvoor het is bedoeld (woning, winkel, opslag,..). Dus dat is inclusief eventueel van toepassing zijnde normen en eisen voor zo’n toepassing. Denk bijvoorbeeld aan een keuken en een toilet maar ook aan de waterleidingen en stopcontacten.
Servicekosten
Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen, aldus de website van de rijksoverheid.
Rijksoverheid: servicekosten en nutsvoorzieningen
Bij servicekosten gaat het dus om aanvullende vergoedingen voor voorzieningen en diensten die aanvullend door de verhuurder aan de huurder beschikbaar worden gesteld of geleverd.
Huurcommissie: wat zijn servicekosten?
Bij servicekosten kunnen we een onderscheid maken tussen:
verbruikskosten en
gebruiksvergoedingen.
Verbruikskosten
Als regel mogen de aan een huurder doorberekende verbruikskosten niet hoger zijn dan de werkelijke kosten.
Voorbeelden van verbruikskosten zijn:
schoonmaakkosten
werkzaamheden huismeester
verzekeringspremies
Gebruiksvergoeding
Gebruiksvergoedingen kunnen in rekening worden gebracht voor het gebruik van bijvoorbeeld:
vloerbedekking, gordijnen ( stoffering cq. aankleding )
keukenapparatuur
meubels
Voor zaken met een geschatte levensduur van 5 jaren mag 20% van de initiële als gebruiksvergoeding in rekening worden gebracht. Voor zaken met een geschatte levensduur van 10 jaren is dat percentage 10%.
Een voorbeeld zoals die in het beleidsboek van de huurcommissie is te vinden:
De verhuurder verhuurt een woning met gordijnen ter waarde van € 300,00. De geschatte levensduur van de gordijnen is vijf jaar. Voor de gordijnen kan een jaarlijkse gebruiksvergoeding in rekening worden gebracht van 20% van € 300,00 = € 60,00.
Na vijf jaar blijken de gordijnen nog van waarde te zijn. De waarde van de gordijnen wordt bepaald op 60% van € 300,00 = € 180,00. De jaarlijkse gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt dan 20% van € 180,00 = € 36,00.
Na weer vijf jaar zijn de gordijnen versleten en vertegenwoordigen geen waarde meer. Er mag dan geen vergoeding meer berekend worden.
Overzicht servicekosten
Een beschrijving - tot in detail - over welke kosten, en in welke mate, aan de huurder mogen worden doorberekend is te vinden in het beleidsboek van de huurcommissie.
Huurcommissie: beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten
Nutsvoorzieningen
De nutsvoorzieningen bestaan uit vergoedingen voor verwarming, gas, elektriciteit en water, voor zover de huurder daarvoor een eigen meter heeft.
Verwarming
Als regel worden de werkelijke kosten voor de verwarming door de verhuurder doorberekend aan de huurder. Dit kan een gasrekening zijn indien verwarming plaatsvindt met bijvoorbeeld een eigen cv-ketel.
Afwijkende periode
De afrekenperiode van het energiebedrijf loopt niet altijd gelijk met de afrekenperiode van de servicekosten. In dat geval kan worden gerekend met zogenoemde graaddagen. Aan de hand van de graaddagen kan het deel van de totale kosten worden bepaald die de huurder moet betalen.
Wikipedia: graaddagen
De graaddagen voor het jaar 2021 waren als volgt:
| Maand | Graaddagen |
|---|---|
| januari | 498.5 |
| februari | 423.3 |
| maart | 359.8 |
| april | 272.3 |
| mei | 168.6 |
| juni | 23.6 |
| juli | 10.9 |
| augustus | 29.7 |
| september | 53.8 |
| oktober | 198.0 |
| november | 350.5 |
| december | 429.9 |
| totaal | 2818.8 |
Elektriciteit
Als regel worden de werkelijke kosten voor de elektriciteit door de verhuurder doorberekend aan de huurder.
Afwijkende periode
De afrekenperiode van het energiebedrijf loopt niet altijd gelijk met de afrekenperiode van de servicekosten. Om het deel te bepalen dat de huurder moet betalen kan gebruik worden gemaakt van seizoenspatronen. In onderstaand overzicht staat per maand het percentage van het jaarverbruik aangegeven.
| Maand | Graaddagen |
|---|---|
| januari | 10% |
| februari | 8% |
| maart | 9% |
| april | 8% |
| mei | 8% |
| juni | 7% |
| juli | 6% |
| augustus | 7% |
| september | 8% |
| oktober | 9% |
| november | 10% |
| december | 10% |
| totaal | 100% |
Water
Als regel worden de werkelijke kosten voor de water door de verhuurder doorberekend aan de huurder.
Afwijkende periode
Het waterverbruik is gelijkmatig over het jaar verdeeld. Bij een afwijkende afrekenperiode kan daarom een evenredig deel ten laste van de huurder worden gebracht.